Buying a property is a milestone in our lives and having the right advisor will help any buyer to fulfil their dreams avoiding any pitfalls.
Notaries are not obliged in Spain to carry out the usage checks that are done in other European Countries as for example Switzerland, Germany or in the UK.
The buyer will need to call on the professional skills of a Spanish lawyer in order to buy real estate safely as they know the administrative law and the rules applied in real estate law making the whole purchase process as smooth as possible.
The law firm will verify all the necessary procedures and formalities for a save and smooth purchase process avoiding unexpected surprises.
There are three steps involved when buying a property:
1. Pre-Deal
2. Deal
3. Post-Deal
1. Pre-Deal
Although all three steps are important, the pre-deal is the most important one. Especially the due diligence of the property, tax planning and the preparation and signing of the preliminary contract; It might vary a lot if the property is being purchased (or sold) by a company or an individual.
Due Diligence
In short, a due diligence is a legal and fiscal examination of the property to determine its status. You must be able to answer all the questions that need to be asked at that moment as for example:
1. Is the seller the owner and has the capacity to dispose?
2. Is the property and construction correctly registered in the Land Registry?
3. Is the size of the property in the Land Register and the cadastre correct?
4. Is the property encumbered, e.g. with a mortgage, seizure, etc.
5. Are all licences and certificates (building licence, certificate of habitability, energy efficiency certificate, etc.) valid?
6. As many questions are unanswered, normally, and lot of paperwork has to be checked, it is necessary to have skilled professionals guiding the buyer through the purchase process. It is a value added to the purchase ongoing process, giving to the buyer a total peace of mind.
Everything is prepared here such as obtaining a tax-identification number for foreigners (N.I.E.), opening a bank account, determining the tax planning, conducting the due diligence of the property, technical inspection of the facilities, preparation and signing of the Reservation Contract, funds management, etc.
The lawyer through a Power of Attorney can represent the buyer. The Power of Attorney is used to apply for the NIE Number, sign in front of the Notary, etc.
The Reservation Contract
The lawyer will make sure and check that the document does not contain any hidden defects; Clauses might be edited or even added if necessary.
This reservation document allows the property to be reserved for the seller to remove it from the market; we recommend the buyer to leave the law firm check the contract before signing it.
The Private Purchase contract
This is a very important milestone, as the wording of the sales agreement definitively commits the sale and determines the rights of the buyer and seller. If the buyer applies for a Mortgage, the bank will ask for this document besides of other personal information.
2. Deal
It is the time of the transaction (conveyance), which means signing the Title Deed in front of a Notary: The lawyer reviews one last time the act of sale just before the Notary signs the document. If necessary, the lawyer will translates the act. As mentioned before, the buyer can be represented through a Power of Attorney.
3. Post-Deal
Finally, by the term post-deal we mean everything that needs to be done after the property is handed over. It is the moment where the new owner relaxes because the property has successfully been transferred. Nonetheless, the law firm has still work to do: registration of the utility contracts (Water, Electricity, Internet, etc.), register the Title Deed in the Land Registry, set up the relevant tax returns, etc.
Taxes and charges
The law firm follows and controls the payment of the applicable tax (VAT and transfer tax following a purchase in the new or old one) and the payment of all the expenses applicable to the property.
In CHARMING MARBELLA we are committed to customer satisfaction, so our team is made up of professionals with extensive experience in all sectors of our business, especially in real estate intermediation.
We take the stress out of buying a property in Spain by offering a range of legal services and by managing all the paperwork regarding a purchase or sale. We work hand in hand with Franco Abogados, experts in the legal field, both lawyers and tax advisors so that the purchase and sale operations are concluded successfully.
Comprar una propiedad inmobiliaria es un hito importante para cualquier persona y por ello es importante asegurarse un asesoramiento correcto, tanto técnico como legal, y así poderla disfrutar con tranquilidad, sin imprevistos ni sobresaltos.
En el momento de la Escritura de compraventa, el propio Notario autorizante lleva a cabo un control sobre la legalidad de la operación, así como de la propiedad, aunque no tan minucioso como lo hace un abogado especialista en la materia.
Por ello, el comprador debe asegurarse de recibir asesoramiento de un profesional conocedor de la regulación legal y urbanística de la propiedad, así como experto en el propio proceso de compra con atención a todos los extremos de la misma.
La intervención de una firma legal de solvencia evitará posibles perjuicios posteriores y garantiza un proceso cómodo, sin sobresaltos y con la seguridad de cumplir con todas los requerimientos y formalidades necesarias, tanto burocráticos como legales, fiscales, etc.
Básicamente deben considerarse tres momentos de la compra de una propiedad:
1. Pre-compra
2. Compra
3. Post-compra.
1. Pre-compra
Es el momento más importante en todo el proceso de compra. Especialmente la verificación de la disponibilidad y condiciones legales de la propiedad, la planificación fiscal y la preparación y firma del contrato preliminar.
Puede variar mucho si la propiedad es comprada (o vendida) por una sociedad o una persona física.
Verificación de disponibilidad y legalidad.
Se trata de un resumen exhaustivo de la propiedad para determinar su estado. Se deben analizar diferentes aspectos, como:
1. ¿Es el vendedor el dueño y tiene capacidad de disponer?
2. ¿Está la propiedad y la construcción correctamente inscritas en el Registro de la Propiedad?
3. ¿Es correcto el tamaño de la propiedad en el Registro de la Propiedad y el Catastro?
4. ¿Existen cargas sobre la propiedad? (Hipoteca, embargo, etc.).
5. ¿Son válidas todas las licencias y certificados? (Licencias municipales, cédula de eficiencia energética, etc.).
6. La documentación requerida no siempre está disponible, pero es necesario llegar a disponer de ella. Su abogado podrá ocuparse de todo el papeleo y gestiones necesarios para ello.
Así mismo podrá ocuparse de otras gestiones necesarias como la obtención del número de identificación fiscal para extranjeros (N.I.E.), apertura de cuentas bancarias, planificación fiscal.
Su abogado podrá representarle en todo momento mediante un Poder Notarial, eliminando así la necesidad de comparecer personalmente en cada uno de los trámites necesarios (Firma de escritura en la Notaría, solicitud de NIE, pago de impuestos).
Documento de reserva.
Este documento permite reservar la propiedad para que el vendedor la retire del mercado; recomendamos al comprador que dicho documento sea comprobado por su abogado antes de firmarlo.
El abogado se asegurará y comprobará que el documento cumpla la legalidad y no contenga cláusulas negativas para el comprador pudiendo añadir o eliminar las que considere oportuno.
Contrato privado de compraventa.
Este es un documento muy importante, ya que compromete definitivamente la operación y determina los derechos y obligaciones de las partes.
Su abogado se asegurará que dicho contrato cumpla las exigencias legales, no contenga vicios ocultos ni cláusulas abusivas y que garantice los derechos de su cliente.
En el caso de que el comprador pretenda solicitar una hipoteca, el banco le pedirá este documento además de otros datos personales.
2. Compra
Es el momento de la transmisión, lo que significa firmar la Escritura de Compraventa ante Notario.
El abogado comprueba por última vez las condiciones de la propiedad y redacta el borrador de la escritura. El Notario firma la Escritura Pública, junto a vendedor y comprador; En caso necesario, el abogado actuará como intérprete. Como se mencionó anteriormente, el comprador puede ser representado a través de un poder notarial.
En el momento de la firma se paga la totalidad del precio y se recibe la propiedad.
3. Post-Compra
Son todos los trámites que han de ser hechos tras la firma de la Escritura Pública. El nuevo propietario puede disfrutar de la propiedad y dar por concluida la operación con éxito.
No obstante, el despacho de abogados tiene aún trabajo por hacer: alta de los contratos de suministros, (agua, luz, internet, etc.), inscripción de la Escritura Pública en el Registro de la Propiedad, formalización de las declaraciones de impuestos correspondientes, notificaciones al Ayuntamiento, etc.
Pago impuestos y gastos
El bufete de abogados sigue y controla el pago de los impuestos y gastos correspondientes a la compra de la propiedad.
En CHARMING MARBELLA estamos comprometidos con la satisfacción del cliente, por eso nuestro equipo está formado por profesionales con una amplia experiencia en todos los sectores de nuestra actividad, especialmente en la intermediación inmobiliaria.
Trabajamos de la mano de Franco Abogados, expertos en la materia legal, tanto abogados como asesores fiscales para que las operaciones de compraventa se concluyan con éxito.
L’achat d’un bien immobilier est une étape importante pour toute personne et il convient donc de bénéficier ainsi de conseils avisés, tant techniques que juridiques, afin de pouvoir se lancer dans l’aventure en toute sérénité, sans imprévus ni surprises.
Lors de l’acte de vente, le notaire effectue un contrôle de la légalité de l’opération, ainsi que de la propriété, mais avec moins de minutie qu’un avocat spécialisé dans ce domaine.
Par conséquent, l’acheteur doit s’assurer qu’il reçoit les conseils d’un professionnel maîtrisant la réglementation juridique et urbaine de la propriété ainsi que du processus d’achat lui-même, en prêtant attention à tous les aspects de la procédure.
L’intervention d’un cabinet d’avocats spécialisé dans ce domaine permet d’éviter d’éventuels dommages ultérieurs et garantit un processus rapide, sans complications avec la garantie du respect de toutes les exigences et formalités nécessaires, tant bureaucratiques que juridiques, fiscales, etc.
Trois moments sont à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier :
1. Pré-acquisition
2. Acquisition
3. Post-acquisition.
1. Pré-acquisition
Elle constitue le moment le plus important de tout le processus d’achat. Particulièrement la vérification de la situation de disponibilité et des conditions juridiques du bien, la planification fiscale et la préparation et la signature du contrat préliminaire.
La situation peut varier considérablement si le bien est acheté (ou vendu) par une société ou un particulier.
Contrôle de la conformité et de la légalité
Il s’agit d’un rapport complet sur la propriété pour déterminer son statut. Différents aspects doivent être analysés, tels que :
1. Le vendeur en est-il le propriétaire et dispose-t-il de la faculté de vendre ?
2. Le bien et la construction sont-ils correctement inscrits au registre foncier ?
3. La superficie de la propriété indiquée dans le registre foncier et le cadastre correspond-elle à la réalité ?
4. Y a-t-il des charges sur la propriété ? (Hypothèque, saisie, etc.)
5. Les licences et les autorisations sont-elles toutes valables ? (licences municipales, certificat énergétique).
6. La documentation requise n’est pas toujours disponible mais il est nécessaire de l’obtenir. Votre avocat pourra s’occuper de toutes les formalités et dispositions nécessaires.
Il peut également s’occuper d’autres démarches nécessaires, comme l’obtention du numéro d’identification fiscale (N.I.E.) pour les étrangers, l’ouverture d’un compte bancaire et la planification fiscale.
Votre avocat pourra vous représenter par une procuration tout au long de la procédure, ce qui vous évitera de vous déplacer pour chacune des démarches (signature de l’acte chez le notaire, demande de NIE, paiement des impôts).
Document de réservation
Ce document permet de réserver le bien afin que le vendeur le retire du marché ; nous recommandons à nos clients de faire vérifier ce document par son avocat avant de le signer.
L’avocat s’assure et vérifie que le document est conforme à la loi et ne contient pas de clause-négative pour l’acheteur auquel il pourra éventuellement apporter les compléments ou suppressions qu’il jugera utiles.
Contrat de vente
Il s’agit d’un document particulièrement significatif, qui engage irrévocablement les parties et détermine leurs droits et obligations.
Votre avocat s’assurera que le contrat répond aux exigences légales, ne contient pas de vices cachés ou de clauses abusives et garantit les droits de votre client.
Dans le cas où l’acheteur a l’intention de demander un prêt hypothécaire, la banque lui exigera ce document ainsi que d’autres données personnelles.
2. Acquisition
C’est le moment du transfert de la propriété, ce qui signifie la signature de l’acte de vente devant un notaire.
L’avocat vérifie une dernière fois le status de la propriété et rédige projet de contrat d’achat. Le notaire signe l’acte public, avec le vendeur et l’acheteur ; si nécessaire, l’avocat fera office d’interprète. Comme mentionné ci-dessus, l’acheteur peut être représenté par une procuration.
Au moment de la signature, une fois le paiement intégralement effectué, le bien est transféré.
3. Post-acquisition
Ce sont là toutes les formalités qui doivent être effectuées après la signature de l’acte public. Le nouveau propriétaire peut disposer de la propriété et conclure l’opération avec succès.
Cependant, le cabinet d’avocats a encore du travail à assurer : nouveaux contrats de services (eau, électricité, internet, etc.), inscription de l’acte public au registre foncier, formalisation des déclarations fiscales correspondantes, notifications à la mairie, etc.
Impôts et taxes
Le cabinet d’avocats suit et contrôle le paiement des taxes et impôts correspondant à l’achat de la propriété.
Chez CHARMING MARBELLA, nous nous engageons à satisfaire nos clients, c’est pourquoi notre équipe est composée de professionnels ayant une grande expérience dans tous les secteurs de notre activité, en particulier dans le courtage en immobilier.
Nous disposons d’un service juridique dirigé par le cabinet d’avocat, Franco Abogados qui conseille notre clientèle et s’occupe de toutes les démarches de l’achat/vente de votre acquisition immobilière et autres sujets légaux.
